2018年自考《房地产金融》章节复习试题及答案（3）
一、单项选择题
1. 房地产抵押贷款中最常用的抵押贷款付款方式是( D )。
A.固定利率抵押贷款 B.可变利率抵押贷款
C.等本还款抵押贷款 D.等额还款抵押贷款
2. 我国专业银行房地产信贷部信贷资金的主要来源是( C )。
A.借人资金 B.银行存款 C.自有资金 D.同业往来资金
3. 某人申请住房贷款12万元，贷款期10年，贷款月利率0.5%，采用每月等额偿还本息法归还，每月应归还贷款本息为( C )元。
A.1268 B.1293 C.1332 D.1423
4. 抵押贷款发放额度与抵押价值相比通常为( C )。
A.50% B.60% C.70% D.80%
5. ( B )是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构。
A.贷款机构 B.中介服务机构
C.担保和保险机构 D.政府有关机构
6. 以房地产作为抵押物进行贷款时，必须签订抵押合同，抵押合同应采用( B )。
A.书面或口头形式 B.书面形式
C.双方确定的任何形式 D.由房地产管理部门指定的形式
二、多项选择题
1. 下列( ABDE )属于房地产抵押贷款市场的参与者。
A.保险公司 B.商业银行 C.信托公司
D.律师事务所 E.政府有关机构
2. 抵押人进行二次抵押的原因为(ACDE)：
A 取得低利率贷款 B 增强盈利能力 C 改善贷款状况
D 减少贷款成本 E 减少月还款额
3. 在抵押贷款中，抵押房屋仍由借款人占有、使用和管理，但借款人应遵守以下约定(ACDE)：
A 保证所占管房屋的安全性、完整性 B 保证所占管房屋由自己使用
C 随时接受抵押权人检查 D 不得有损害所占管房屋的功能或降低其价值的行为
E借款人向贷款人认可的保险机构投保，贷款人为保险事故赔偿的第一受益人
4. 在以下(ABCE )情况发生时，贷款人为了自身资金的安全，有权要求对抵押房屋进行处理。
A 贷款合同到期(含展期)，借款人未依约偿还贷款本息
B 借款人在贷款合同终止前已宣告解散或破产
C 借款人未按土地出让合同规定完成有关建设项目
D 借款人自行决定将抵押房屋出租
E 借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件，可能影响贷款人(抵押权人)利益
三、填空题
1. 月还款额通俗地称为月供，是指每月应还银行的本息和。
2. 本金是借款人(抵押人)所欠银行债务的总额，它是抵押人从放款机构借贷的总额，是其总投资的一部分。
3. 每一期段摊还的本金数额占本金的百分数被称为分摊系数。
4. 每一阶段的分摊系数取决于本金、利率、期限和摊还方式。
5. 还贷常数是年还款额与总借款额的比值。
6. 抵押人将已抵押房屋(抵押期尚未完结)再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。一般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押称为再抵押，向其他银行申请再次抵押称为二次抵押。
7. 为了减少各种罚费，抵押一般首先向原银行申请再抵押。
8. 期前还款(也称提前还款)就是借款人基于自己的利益在贷款未到期前不履行合同，提前还贷的行为，属于违约。
四、名词解释
杠杆原理 、月还款额、本息均还法 、先息后本法 、本金、分摊系数、有效利率、贷款比率 、还贷常数、再抵押、等额还款、期前还款
五、简答题
1. 简述杠杆作用的形式。
2. 简述本息均还法和先息后本法的差别。
3. 简述抵押贷款中参与人间的关系。
4. 请用图示简要说明抵押贷款的运作过程。
5. 简述抵押房屋的使用管理。
6. 简述违约后抵押房屋如何处理?
7. 利率调整后月还款数额的计算方法。
8. 简述四种类型的抵押贷款。
六、计算题
1、某借款人申请了40万元个人住房贷款，贷款年利率6%，贷款期限为20年，若在整个贷款期内，利率不变，月等额本息还款方式下该借款人第一月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少?等额本金还款方式下，第一个月末和最后一期期末还款额分别是多少?
2、某借款人向某商业银行申请个人住房贷款200000元，期限24个月，贷款月利率为4.875‰，借款人选择按月等额本息 方式还款，合同约定每月还款额为8447.33元。计算前两个月月末偿还本金额、利息金额和贷款的余额。
解： 根据In=iMn,第1个月末应偿还利息金额为：
I1=200000×4.875‰=975(元)
因为每月还款额为8447.33元
根据Qn=Rn-In，第1个月末偿还贷款本金为：
Q1=8447.33-975=7472.33(元)
根据Mn+1=Mn-Qn，第1个月期末贷款本金余额为：
M2=200000-7472.33=192527.67(元)
同理，第2个月末应偿还利息金额为：
I2=192527.67×4.875‰=938.57(元)
第2个月末偿还贷款本金为：
Q2=8447.33-938.57=7508.76(元)
第2个月期末贷款本金余额为：
M3=192527.67-7508.76=185018.91(元)
3、某家庭为购买一套住宅，银行为其提供了15年的住房抵押贷款，贷款额度为196000，该贷款的年利率为6%，月还款常数为0.65%，问：(1)该家庭按等额偿还贷款本息月还款额应为多少?(2)抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少?
解： M=196000 k=0.65% n=15*12=180月 I=6%/12=0.5%
(1)按月等额还款月还款额应为：
A=M*i/[1-(1+i)-n]
=196000*0.5%/[1-(1+0.5%)-180]
=1653.96元 或用A=Mi(1+i)n/[(1+i)n-1]结果相同
(2)实际每月的还款额为：M*k=196000*0.65%=1274元
借款人每月欠还的本金为：
1653.96-1274=379.96元
抵押贷款到期后，该家庭应偿还的剩余本金为：
F=A*[(1+i)n-1]/i
=379.96*[(1+0.5%)180-1]/0.5%
=110499.30元
*注： 等额分付终值公式推导：
F=A+A*(1+i)+…+A*(1+i)n-1=A*(1+(1+i)+…+(1+i)n-1)式1
F*(1+i)=A*((1+i)+…+(1+i)n) 式2
式2-式1：F*i=A*((1+i)n-1)
推出 F=A*((1+i)n-1)/i
【式1两边同乘(1+i)可得式2】
4、某借款人向某商业银行申请个人住房贷款10万元，期限24个月，贷款年利率为6%，按月等额本息 方式还款方式下借款人第一个月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少?等额本金 方式下，第一个月和最后一期期末还款额分别是多少?
解：设月实际利率为i
1+5%=(1+i)12, i=4.074‰ (即计算等效利率)
(1)、每月还款额R=i*M*(1+i)n/[(1+i)n-1]=4382.16元
第1个月末应还利息额为
I1=100000×4.074‰=407.4元
第1个月末偿还贷款本金Q1=4382.16-407.4=3974.76元
第1个月末贷款本金余额为
M2=100000-3974.76=96025.24元
(2)、每月还款额R=M/N =1000000÷24=4166.67元
第1个月期末应还利息为
I1=[100000-(1-1)×4166.67]×4.074‰=407.4元
第1个月期末还款额：
R1= 4166.67+407.4=4574.07元
最后一期应还利息：
I24=[100000-(24-1)×4166.67]×4.074‰=16.97元
R24=4166.67+16.97=4183.64元
七、论述题
1.试分析利率变化对不同抵押贷款类型抵押权人利益的影响。
